尊敬的各位领导、各位嘉宾、业界同仁大家下午好：

首先非常感谢主办方给我这次机会，代表长春欧亚集团曹和平董事长参加此次盛会，与各位专家学者、商业精英共同探讨有关城市综合体的话题。因为在座的各位对城市综合体都有很深的研究与成功运作经验，所以我会把大家的好经验、好做法带回去加以研究与学习及实践。也希望各位在今后能给与欧亚卖场更多的关心与支持，以使我们能更好更快的发展。

下面请允许我概要介绍一下欧亚集团与欧亚卖场。欧亚集团是国内大型商业集团，在曹和平董事长的带领下，企业超常规、跨越式发展，企业总资产达34亿元，09年实现销售135亿。在全国重点大型零售排名中位列第五名。目前，欧亚集团拥有四省九市40家较大型门店，总建筑面积超过100万平。

长春欧亚卖场是欧亚集团控股子公司，单体规模56万平米，位居世界第一，已申请吉尼斯纪录。2009年销售52亿元，实现利润1亿元。2010年预计实现销售65亿，实现利润1.5亿。日均客流量达20万人，节假日达50万人次。直接提供就业岗位2.5万个。欧亚卖场在建立之初，集团曹和平董事长就将其定位为城市综合体，被宋则教授、任兴洲教授、黄国雄教授、顾建国教授等称为欧亚卖场现象与第三次商业革命。胡锦涛总书记亲临欧亚卖场视察工作，对欧亚卖场给予了充分的认可与高度赞扬，同时这也是对我们全体同仁的亲切慰问与赞扬。

每年接待许多党和国家领导人、各国政要参观访问学习团。并且是美国印第安纳大学、香港城市大学、日本关西大学、吉林大学、吉林财经大学等的教学实践基地。欧亚卖场室内共设置4条主街，每条街长一公里，全部走完需要行程47公里。因此，卖场每层都设有免费观光车（电动），共50部。这在世界任何一个城市综合体中都是看不到的。我们大家没有到过欧亚卖场，所以很难想象她到底有多庞大、多震撼。一旦各位亲自体验就会知这次是一个超大而标准的城市综合体。这不是我在此自我感觉，到过欧亚卖场的各级领导、各国政要、业界同仁，无不用兴奋与震撼表达其此时的体验心情。欧亚卖场是按照城市综合体的要素要求来对业态进行整合。不仅拥有十二个由国内外知名品牌组成的购物商城，充分满足人们对所有商品的消费需求，而且汇集了美食中心、美容中心、会展中心、金融中心、社区服务中心、国际影城（IMX3D）、规范的真冰冰场、张军羽毛球馆、亚洲最大的高尔夫练习馆、大型海洋式儿童公园、培训学校、加油站、现代洗车场等。用五句话概括：（1）商业活动室内化。（2）购物休闲一体化。（3）竞争优势差异化。（4）配套服务功能化。（5）综合管理现代化。

今天我们研讨的主题是城市商业综合体发展模式、机遇、风险。

一 城市综合体的发展模式

从城市综合体的概念中我们就不难理解他的发展模式，那就是必须具备城市综合体发展要求的服务功能。所以我说：把城市扣个罩，就是Shopping Mall。只要有合理的贸易、消费与服务、需求与诉求，在城市综合体中就必须得以体现。因此城市综合体：一是必须具备规模要求。有规模不一定有经济，但没规模肯定不经济，没有规模也称不上综合体。二是必须具有健全的贸易、消费与服务功能。对购物、休闲、餐饮、娱乐、社交、会展、停车泊位、休闲观景设计、现代化的管理手段。三是要具备强大的品牌组合能力。四是具备地标式的城市独特的建筑风格。五是要具备特色的企业文化与消费群体。

二 城市综合体的发展机遇

1、国家政策的支持

现在应该是城市综合体发展比较好的时期。党的十七届五中全会提出在推动国民经济发展的三驾马车（出口、投资、消费）更加注重内需拉动。并确定还富于民、藏富于民等的富民政策。加之社会保障体系的进一步完善，人们消费内力的不断攀升，必然会激发人们的购买欲望与消费升级。

2、美元走势的影响

美国的宽松货币政策与大量美元的印制与投放，必然会对人民币造成升值压力，进而使国内物价有所上涨。百姓手中的货币出现贬值风险，存款不如购物划算的想法必然刺激消费。

3、城市扩展的需要

城市建设发展到一定规模，城市离心化程度加快。城市半径的延长，扩宽建设的加快，城市中心交通拥堵等是必然趋势。建设于郊区的购物中心会很好的解决交通问题、行程问题、泊车问题等。

4、消费习俗改变的需要

受城市化进程加快因素驱动使人们的生活质量的提升、消费能力的提升、休闲时间的增多、人们层次化、多元化、个性化消费需求也不断增长。人们将休闲、娱乐度假、商务交往等安排到城市综合体中。

5、现代生活的需要

现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便快捷、经济等多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，并将城市综合体作为休闲放松、体味生活、释放压力的理想之处。

三 城市综合体风险

1、资金的风险：因为城市综合体建设与运营耗资巨大，很多运营商都面临着资源短缺的难题和困扰。

2、人才的风险：城市综合体作为产业地产的最高端，共同开发的复杂化、内涵化、及其对项目、人力、管理的要求都非常高。尤其是当下有管理城市综合体的团队与人才都很奇缺。

3、交通上的风险：目前，国内多个城市的道路交通情况都一样，存在严重的交通拥堵，不利于开车购物的状况。

4、人们消费习惯上的风险：因城市综合体多选择在离城市中心较远的地区，而人们习惯于在住所周边每日购买新鲜食物，即买即消费，依然是渐次消费的习惯，还没有形成大量的一次集中采购的习俗。

5、发展规划上的风险：现在我们依然缺乏对发展城市综合体的科学合理规划，导致无规划或规划不合理，从而产生过渡竞争。

6、过渡追求豪华的装饰等导致运行成本不断加大，节能减排难以实施，营销投入不足，竞争乏力，购买群支撑不足。

二O一O年十一月六日 于南京